l主旨

まちの未来＜柔軟に対応可能な計画に＞

　まちの計画段階では先進的であった一団地の住宅施設として都市計画決定された内容も、魅力的な公園や緑地、閑静な自由宅環境等保存し守っていくものは多いものの、未来の動向に対応可能なものに変更を余儀なくされている課題も含まれています。人口変化を示すグラフでも明確な高齢化は大きな課題になっています。
ち私達は、これらの課題を解決するため、町田市都市計画課の協力を得、いまや陳腐化しつつある都市計画法に定める一団地の住宅施設の内容を廃止して、未来のまちづくりに柔軟に対応できる地区計画への移行に向けて検討を進めていくべきとの結論に達しました。既に平成14年度より各管理組合の代表者による懇親会が重ねられ、この度、平成15年7月1日付けで小山田桜台まちづくり協議会の発足にいたりました。（会則を平成１５年9月19日施行）

小山田桜台まちづくり＜協議会の取り組み＞

　小山田桜台団地は分譲住宅が多く、中層住宅と戸建住宅のように建物形態が異なる各管理組合により維持管理がなされています。入居後20年の月日が経過し最近では「マンションの管理の適正化にかんする法律」や「マンションの建替えの円滑化等に関する法律」も施行され、各管理組合ではさらなる自主的な管理体制の充実につとめています。ところが、小山田桜台団地は、小山田桜台1丁目・2丁目の全域が「ひとつのまち」として計画されたことから、将来、土地利用の転換（幼稚園用地、汚水処理場跡地等）、建替えや増築、改築などの必要性が生じた時は、個々の管理組合では解決できません。つまり、地権者の大多数の理解と同意のもとで、団地全体の都市計画の変更としてしか解決することができないのです。

　小山田桜台まちづくり協議会は、小山田桜台団地に暮らす住民として、将来に向け「都市計画（一団地の住宅施設）」で造られた私達の街を検証し、魅力の再発見や課題となる事柄をあげ研究をしながら、将来の街のあり方としての都市計画に関する提案を目指し取り組みます。
＜小山田桜台まちづくり協議会・会則＞

小山田桜台まちづくり協議会の運営＜開かれた会としてのインターネットの活用とニュースの発行＞

　小山田桜台まちづくり協議会は、将来のまちづくりに必要とされる諸課題のうち、主として現在の都市計画上の内容を取り上げて「1、守り育てていくべき内容・2、変更や修正するべき内容・3、追加するべき内容」等について話し合いを行うため、土地建物の所有権を有する各管理組合及び賃貸住宅の家主で有ります都市再生機構の参加を得て、行政の窓口である「まちづくり推進課」の支援のもとに運営し検討いたします。協議会は、毎月第３金曜日午後８時から定期的に開催し、誰でも参加ができる会として協議検討を重ねて参ります。

【都市計画法に基づく「一団地の住宅施設」を考える】

　我々の居住する小山田桜台団地は都市計画法に基づく「一団地の住宅施設」により建設された団地です。「一団地の住宅施設」として建設するためには、我々に直接関与する建物の建築面積、造作、高さ、形状、方向、位置、仕様から、駐輪場、公園、給水設備、管理事務所、駐車場、防火用水、道路、通路にいたるまで詳細に決定され、また学校、幼稚園、保育園、商店街、銀行、郵便局、バス停なども同様に決定されています。このような詳細な計画案の元に、団地全体が建設されました。
　以上の様な詳細な事柄を決定し実際に施工された団地の一つが小山田桜台団地です。この細々とした事項の変更は、集合住宅部分では基本的に不可能と考える事が都市計画法の「一団地の住宅施設」と向き合う上で必要です。しかし現実に駐車場の増設が見られます、これは都市計画法にある「軽微な変更」を引用しています。この事は都市計画法が、現状に合わなくなっている事を現す事例です、明らかに法律の拡大解釈であり、「一団地の住宅施設」の基では、何も変更出来ません。

＜都市計画としての住宅施設＞
　都市計画とは、大正８年制定の旧都市計画法からある制度で、単に住宅を供給するだけでなく、付帯施設を含め良好な居住環境を有する住宅地の供給と、将来にわたりその保全がなされるように都市計画として位置づけ整備をしようとするものであります。特に戦後の住宅難解消のため住宅建設促進が急務であった事と、その後の高度経済成長期の首都圏への人口集中による住宅不足を補うために、旧住宅都市整備公団等による住宅団地建設にこの制度が利用されました。
＜意義＞
　この制度は、都市計画法第１１条に規定する「都市施設」として位置づけられ、「都市施設」とは道路、公園、下水道等都市の骨格の形成により、円滑な都市活動を確保し、良好な都市環境を保持するための施設であり、土地利用、交通などの現状、将来の見通しを勘案して、適切な規模で必要な位置に配置を行うために定められた制度です。
＜問題の根本＞
　何故、問題が発生し我々が議論をする必要性があるのか、この制度は国として良質な賃貸住宅の供給を行っていく事を、前提に造られ施行された制度です。その制度を諸般の事情から分譲住宅の供給に適用した事が、現在制度上の運営に難しい問題を、発生させている根本原因です。そのため我々が検討しなければならない事柄は、法律上想定外の事例を検討する事になり、当然、前例がないのです、此処に前例のない事例を行政と行動を同じくする事の難しさが内包されています。
　制度の変更をする事は法律の変更を意味し住民単独では解決出来ません。行政との行動を同じくする「協動」が必要不可欠なのです。国もこの制度の見直しに着手し現場である地方行政機関に対しても制度の見直しを示唆しています。しかし、行政機関は法律を法律通りに行うための組織であり、立法する組織ではありません。立法府としての議会が問題の解決をするべきですが、現実には多種多様な住民の要望の中から、この問題を住民総意として捉え、さらに細部まで詰め法案として提出する事は期待出来ません。
　「協動」この聞き慣れない言葉は実情に合わなくなった制度を、運用せざるを得ない立場の行政が生み出した一つの答えであり「知恵」と考えています。単に行政を批判するのではなく、その「知恵」に便乗する事で我々の現在の良質な住環境を将来にわたり担保する事を目的として「小山田桜台まちづくり協議会」は発足し活動をしてきました。協議会としては「協働」の意味を、下記のように認識しています。

協働とは、住民が持つ要望を、住民の直接の意思と行動により具現化する
活動に対し、行政は、意思と行動を尊重しその具現化に共に協力する行為

　本来、団地全体の計画から決定された設計図の一部を、別の事情で変更する事は、良い結果を得られるとは思えません。駐車場問題のように都市計画法に基づく「一団地の住宅施設」では現状に合わなくなっている部分も有ります。それでは全部駄目なのかと言えば、そうではないのです。何も出来ないと言うことは、団地の中に異質な物を作らせなかった事も事実なのです。
　検討する順序として全体の問題から考え骨格を作る事が大変重要だと考えました。末梢の事案を検討する事から進める事が問題に入り易いのは確かです、しかし、逆に結論の取り纏めを遅らせる事になると考え全体のフレームを確定するための検討を重ねてきました。
　全体フレームの提示は「小山田桜台地区　街づくりプラン案（方針）」により提案できました。これからは、法律との兼ね合いを含め、我々の住環境を保全し、より良くするために、プランニングから実際の権利関係に踏み込んだ議論による検討と調整が必要になります。まさに前例のない事柄に挑戦する訳ですが、８年以上に渡る議論と検討により線路にレールは牽かれました。行き先を決めるのは我々住民です、実りある会の運営に運営委員の方々の力が発揮される事を期待し、挨拶とさせて戴きます。

2010年4月1日
小山田桜台まちづくり協議会　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　会長　深谷　修司　

名　　　　称	小山田桜台一団地の住宅施設
告示年月日	昭和54年1月24日　昭和60年11月12日最終
位　a　　置	小山田桜台1丁目及び2丁目各地内
面　a　　積	47.7ｈａ
健ぺい　率	10～40％（50％）
容　積　率	30～80％（150％）
住　宅　数	中層　約1.260戸、低層　約360戸
公　　a　園	近隣公園　1　児童公園　11（約2.5ｈａ）　緑地　約11.6ｈａ
そ　の　他	郵便局　1、派出所　1、銀行　1、診療所　1 　スーパーマーケット　1、店舗　16 　コミュニティセンター　1、小学校　1、中学校　1、幼稚園　1、保育所　1 　管理事務所（管理作業所、集会所を含む）　9 　汚水処理場　1、ガス施設　1、電気施設　1 　給水施設　8、調整池　3
施　工　者	住宅・都市整備公団
位　　a　置	町田市小山田桜台1-2他
種　　a　別	公団賃貸・分譲
面　　a　積	47.7ｈａ
戸　a　　数	1.618戸
住宅タイプ	公団　賃貸　3ＬＤＫ（75.62～75.71㎡）27戸　3ＬＤＫ（72.66～94.41㎡）264戸　3ＬＤＫ（77.47～81.59㎡）123戸　4ＬＤＫ（105.82㎡）52戸　4ＬＤＫ（91.52～91.60㎡）12戸　4ＬＤＫ（101.21㎡）9戸　　計　　　　　　　　aaaaaaaa　487戸	公団　分譲　3ＬＤＫ（88.12～108.52㎡）134戸　3ＬＤＫ（85.12～118.72㎡）354戸　4ＬＤＫ（100.21～110.94㎡）219戸　4ＬＤＫ（105.85～110.94㎡）417戸　5ＬＤＫ（104.56㎡）7戸　　計　　　　　aaaaaaaaaaa　　　1.131戸
平均住宅面積	賃貸　88.05㎡　分譲　108.42㎡
入居年度	昭和59～昭和63年
耐用年度	70年
各ブロック面積概要
過去記事集

≪小山田桜台まちづくり協議会設立の主旨≫

　小山田桜台団地は、日本の不動産バブル発生の少し前に完成し分譲と賃貸住宅への入居が始まりました。その後、当団地もバブルの影響を受け価格は上昇しましたが、バブル崩壊と共に価格は下落し現在も続いています。この資産下落は私達に大きな問題として壁のように立ちはだかっています。小山田桜台まちづくり協議会の発足は、その負のスパイラルを少しでも緩和したいとの思いから発生したものです。
　資産価値の下落をどうしたら止められるのか、或いは資産価値を上げる方法はないのか、この二点が協議会設立の主旨であり目的でもあります。
　資産価値の下落傾向の少ない街と多い街との比較は既に各研究機関で発表されていますが、街並みの統一が影響している事は良く知られています。バラバラな色彩と形状の地域は下落傾向が多く、色彩が統一され形状に一貫性のある地域は資産価値の下落が少ないのです。また犯罪の発生が多い、周辺に幹線道路がある、交通アクセスが悪い、公園が遠く整備されていない、緑が少ない、接道が狭隘である、住棟間が狭い、敷地面積が狭い等の要素が資産下落の要因として上げられています。
　小山田桜台団地では都市計画法による一団地の住宅施設として開発され基本的な住環境は充分担保されています。しかし、それだけでは資産価値の下落傾向から逃れられない事は事実です、そのために協議会は、下記に示す事項を、実現可能な取り組むべき課題とし取り上げ対応を行って来ました。

a昭和６３年当時の小山田桜台団地・航空写真（拡大写真）

小山田桜台団地の近隣施設

まちの現状＜硬直化した都市計画の課題認識＞

　最初の入居から20年以上が経過し、モータリゼーションの進展や少子高齢化現象等の社会構造、経済状況の変化に伴い、団地住民の生活にも顕著な影響が現れています。具体的には慢性的な駐車場の不足問題や住宅内外の段差の解消、手摺、エレベーターの設置等、高齢者が生活できるためのバリアフリー化等の必要性が求められ始めています。

　以上が協議会の目標と活動の現状です、道半ばと云える段階では有りませんが、前に進んでいる事は確かです。一人では決して出来ない事ですが、住民の皆様が感心を持ち賛同と参加が有れば不可能ではないと考え、小山田桜台まちづくり協議会委員一同努力しています。

小山田桜台団地の開発から現在に至る経緯と全体像とデータ

小山田桜台団地の、まちの生い立ち＜計画的まちづくり＞を目指して

　私達の小山田桜台地区は、高度成長期における東京郊外部への急速なスプロール現象の拡大を未然に防ぎ、良好な住宅開発を実現するため、昭和43年より用地の取得が始められ、町田市と開発者である日本住宅公団の間で10年間にも及ぶ街づくり協議が行われました。その結果、昭和54年に全体の街づくり計画の内容を将来的に担保するため、都市計画法に定める一団地の住宅施設としてまちづくりのルールが都市計画決定され、住宅地、小・中学校・道路・公園等の公共施設、商業施設、広場、緑地等の配置、全体の建物規模や計画戸数が定められました。その後、いくつかの変更が加えられ昭和59年から昭和63年にかけて順次入居し現在の閑静な住宅団地が完成しました。

≪★資産価値下落を防止する目標と★活動内容≫

★住民主体のまちづくりを目指す。
★小山田桜台まちづくり協議会の設立と活動を通して実現を目指しています。

★団地全体を法律で厳しく規定している「一団地の住宅施設」を時代に即した法律に変える。
★地区計画への移行を目指し小山田桜台地区街づくり（方針）の市への答申と市による告示・縦
　覧を実現させ、現在、小山田桜台地区街づくり（計画）の実現に向けて活動しています。

★交通アクセスの不便さの解消を図る。
★交通部会の設置、小田急多摩線延伸の署名を集め、バス路線開設に向け、５団体１機関を取り纏
　め来年１月路線開設準備会開催を予定しています。

★街並みの統一を目指す。
★各管理組合に共有できる事項の情報交換会議開催を決定し議題の取り纏めを行っています。

★隣接するリサイクル文化センターの現状認識を深め、存在自体をプラス方向に向ける。
★環境部会の設置、住民への各種情報伝達とホームページに掲載、モニタリング地点を新設要請し
　現在、内示を受け、清掃事業部担当者と１丁目児童公園で現地立会を行いました。

★住民コミュニティーを醸成し住み易さと防犯を確立する。
★防犯部会の設置、団地内清掃パトロールの実施と谷戸池アクションプランによる定期公園清掃集
　会開催と併せて、毎週、火、木、土曜日に交流会等を行っています。

★将来に渡って希望の持てる街を創造する。
★未だ、未達成ですが、奮闘中です。